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調査！千葉県木更津市！！ [統計分析]
こんにちは！
久々の投稿になります。
昨年末から年明けにかけて、オーナーやお取引の業者さんへご挨拶まわりや進捗中のプロジェクトに忙殺されておりました。。。
2月になりましたが、2015年の初投稿をさせていただきます。笑
今回は、新築の投資アパートの建築請負の相談を受け、千葉県木更津市にきております！
木更津市といえば、「木更津キャッツアイ」を思わず連想してしまいますが、街の雰囲気はドラマそのものでした笑。
木更津市は、千葉県の中西部に位置する都市で、東京都心から南東に直線距離で30～40kmに位置しており、東京圏に含まれています。
実際は、東京湾アクアラインを利用した場合で約45kmの距離です。
今回は、羽田空港から空港バスを利用してアクアラインを利用して約40分で木更津市へ向かいました。
木更津市の経済状況は、戦後の高度成長と共に成長し、最盛期には37万人の商圏人口を持つ商業都市として形成されていくが、1990年代初頭に起きたバブル崩壊により公共から不況へと暗転しました。
戦後、京葉工業地域として発展し、1980年代になると首都圏の大都市問題緩和を目的とする木更津業務核都市構想が計画され各種の都市整備が行われました。
その一環として『東京湾アクアライン』建設が行われました。
しかし、このアクアラインがその後の木更津市の運命を大きく左右してしまいます。「バブル崩壊」「予想を大きく下回る交通量」「ストロー現象による人口流出」「駅前のシャッター通り化」となり現在に至ります。
今回の依頼は、「三井アウトレットパーク木更津」から徒歩7分にある農地を、転用し収益不動産を新築するという計画のご相談でした。
「三井アウトレットパーク木更津」は、2012年4月に開業した三井不動産が運営するアウトレットモールです。
近くには東京湾アクアラインの木更津金田インターチェンジがあり、房総への観光客に加えて、外国人環境客の姿も多く見かけました。
2012年の第一期開業時には175店舗がオープン。2014年7月の第2期開業時には248店舗へと拡大し日本初出店のブランドも数多く、アウトレットモールの店舗数は首都圏最大規模といわれています。
従業員数約2,500人、年間想定来場者数800万人という商業施設ですので、当然賃貸需要も期待できそうでした。
実際に現地を歩いてみて、「まだまだ未発展だな。。。」というのが率直な感想です。
気になるのは、東京湾アクアラインです。当初アクアライン計画時は、東京への通勤者増による人口増加が期待されていましたが、高い通行料が足かせとなり、結果として人工のストロー現象を招きました。
今回のアウトレットモールも、莫大な来場者を獲得する一方で、木更津市の人口増に直接的な影響があるのは、従業員2,500名のみではないかと思います。
実際にアウトレットモール周辺は、戸建や分譲マンションよりも、賃貸アパートが目立って多いエリアでした。
これでは、2,500名の需要に対して供給が上回ってしまう可能性が高く、今後の木更津市の経済動向次第という感想です。
対象地は、都市計画区域の「市街化調整区域」に線引きされており、新築の計画にはかなりの時間と費用を要すると考えられます。
（不動産知識の無い方向けに、都市計画については、また別のブログで詳しく紹介したいと思います。）
市街化調整区域では、原則として開発行為は行わず、都市施設の整備も原則として行われません。したがって、今回の計画の為には「開発許可」を取得し、インフラの自費敷設が必要になります。
かろうじて、都市ガスの配管だけは近くまで通っていましたが、上水道の引き込みには数百万円の費用が必要であると考えられます。
とここまで否定的な内容で書いてしまいましたが、最終的に相談者様にとって最適なご提案ができるよう、あらゆる可能性を探していきたいと思いますので、結果についてはまた別のブログでご紹介できたらと考えております。
今回、木更津名物の「あさり」を食べる時間が取れなかった事が、唯一心残りの出張でした。。。
久々の投稿になります。
昨年末から年明けにかけて、オーナーやお取引の業者さんへご挨拶まわりや進捗中のプロジェクトに忙殺されておりました。。。
2月になりましたが、2015年の初投稿をさせていただきます。笑
今回は、新築の投資アパートの建築請負の相談を受け、千葉県木更津市にきております！
木更津市といえば、「木更津キャッツアイ」を思わず連想してしまいますが、街の雰囲気はドラマそのものでした笑。
木更津市は、千葉県の中西部に位置する都市で、東京都心から南東に直線距離で30～40kmに位置しており、東京圏に含まれています。
実際は、東京湾アクアラインを利用した場合で約45kmの距離です。
今回は、羽田空港から空港バスを利用してアクアラインを利用して約40分で木更津市へ向かいました。
木更津市の経済状況は、戦後の高度成長と共に成長し、最盛期には37万人の商圏人口を持つ商業都市として形成されていくが、1990年代初頭に起きたバブル崩壊により公共から不況へと暗転しました。
戦後、京葉工業地域として発展し、1980年代になると首都圏の大都市問題緩和を目的とする木更津業務核都市構想が計画され各種の都市整備が行われました。
その一環として『東京湾アクアライン』建設が行われました。
しかし、このアクアラインがその後の木更津市の運命を大きく左右してしまいます。「バブル崩壊」「予想を大きく下回る交通量」「ストロー現象による人口流出」「駅前のシャッター通り化」となり現在に至ります。
今回の依頼は、「三井アウトレットパーク木更津」から徒歩7分にある農地を、転用し収益不動産を新築するという計画のご相談でした。
「三井アウトレットパーク木更津」は、2012年4月に開業した三井不動産が運営するアウトレットモールです。
近くには東京湾アクアラインの木更津金田インターチェンジがあり、房総への観光客に加えて、外国人環境客の姿も多く見かけました。
2012年の第一期開業時には175店舗がオープン。2014年7月の第2期開業時には248店舗へと拡大し日本初出店のブランドも数多く、アウトレットモールの店舗数は首都圏最大規模といわれています。
従業員数約2,500人、年間想定来場者数800万人という商業施設ですので、当然賃貸需要も期待できそうでした。
実際に現地を歩いてみて、「まだまだ未発展だな。。。」というのが率直な感想です。
気になるのは、東京湾アクアラインです。当初アクアライン計画時は、東京への通勤者増による人口増加が期待されていましたが、高い通行料が足かせとなり、結果として人工のストロー現象を招きました。
今回のアウトレットモールも、莫大な来場者を獲得する一方で、木更津市の人口増に直接的な影響があるのは、従業員2,500名のみではないかと思います。
実際にアウトレットモール周辺は、戸建や分譲マンションよりも、賃貸アパートが目立って多いエリアでした。
これでは、2,500名の需要に対して供給が上回ってしまう可能性が高く、今後の木更津市の経済動向次第という感想です。
対象地は、都市計画区域の「市街化調整区域」に線引きされており、新築の計画にはかなりの時間と費用を要すると考えられます。
（不動産知識の無い方向けに、都市計画については、また別のブログで詳しく紹介したいと思います。）
市街化調整区域では、原則として開発行為は行わず、都市施設の整備も原則として行われません。したがって、今回の計画の為には「開発許可」を取得し、インフラの自費敷設が必要になります。
かろうじて、都市ガスの配管だけは近くまで通っていましたが、上水道の引き込みには数百万円の費用が必要であると考えられます。
とここまで否定的な内容で書いてしまいましたが、最終的に相談者様にとって最適なご提案ができるよう、あらゆる可能性を探していきたいと思いますので、結果についてはまた別のブログでご紹介できたらと考えております。
今回、木更津名物の「あさり」を食べる時間が取れなかった事が、唯一心残りの出張でした。。。
不動産管理ってこんな仕事？? [日記]
こんにちは！
今回は、管理担当者から聞いた日常業務の話を紹介します。
不動産会社の仕事は大まかに分けると
・賃貸仲介(お部屋探しの仲介)
・売買仲介(土地や建物の売買の仲介)
・建売
・管理
の4種類に分かれます。
それぞれの仕事が密接に関わってお仕事をするのですが、意外と自分の業務以外の事には疎いんです。
先日、管理業務をしている知り合いから聞いた話を紹介します。
(守秘義務の範囲内で書きます)
管理業務というのは、大家さんに代わって家賃の集金や入居募集条件の考案、建物の保守点検修理を行う仕事です。
そして、入居者様からのクレームの応対をするのも、大体この担当者の仕事になります。
管理担当のAさんは、いつもの巡回業務を終えて会社に帰る途中、「緊急対応案件」というメールを受けました。
(この手の仰々しいメールは、ほぼ間違いなくクレーム対応)
以下、Aさんから聞いた話を思い出しながらAさん目線で書きます。
入居者様から「すぐに現場へ来い！」というクレーム入電があったとの連絡。
(実はこの入居者様は有名なクレーマーで、入居中のトラブルでいろんな管理会社の物件を出禁になって転々と引越しをしているとか…)
「あ〜、かなり炎上してるな…」と思いつつ現場へ直行。
ご連絡頂いた入居者様のお部屋に着くと、間髪入れずに
「今すぐこの騒音を止めろ！こんな部屋に家賃が払えるか！」
とすごい剣幕。
すぐに騒音を止めなければ家賃を払わないなんて、ヒドイ要求だと思いつつ騒音の確認の為に室内に入ると…
ヴィ〜〜ン、ヴィ〜〜ン
確かに何かのモーター音のような音が微かに聞こえる…
騒音と呼ぶには、あまりに微かな音だったが、音の感じ方は人それぞれ、ここで入居者様の感情を逆なでする様なヘマはできないと思いつつ、まずは騒音の発生源を探しました。
今回の部屋は、角部屋。(隣は最近空室になったんだっけ？)
木造2階建の1階の部屋。音の方向は明らかに2階からでは無い…
鉄筋コンクリートのマンションの場合は、コンクリートや水道、下水パイプが糸電話の糸のような役割を果たして離れた部屋の音を伝達する事がありますが、木造の場合はまず考えられません。
これは心霊現象か？
壁の中に何かがあるのか…
ヴィ〜〜ン ヴィ〜〜ン ヴィ〜〜ン
音が聞こえる場所は、確かに空き室になっている隣の部屋との界壁。
隣の部屋にはもちろん、モーター音が発生するような物は無く、何よりブレーカーが落とされているので、電気的な音がするはずが無い…
そうこうしている間に、入居者様の怒りはMAXになり
「責任者を呼べ！」と怒鳴り散らされ、他の部屋の住民達も「何事か？」と野次馬ができつつありました。
現場の人間として「責任者を呼ぶ」ということは、プライドが許せない歯がゆい事です。
もう一度だけ、音の発生源を確認させて下さいとお願いし、件の部屋に入らせて頂きました。
音のする方向にはベッドが置かれています。
「こちらにもモーター音が発生する物はないか…」と諦めかけた時、
ふとベッドの下に目をやってみると、
ヴィ〜〜ンという音と伴に、わずかな振動を感じました。
あっっ…
手を伸ばして、音の発生源をついに発見！！
音の発生源は…ピンク色の「いわゆる大人のオモチャ…」
それを後ろから見ていた入居者様…
怒りに燃えた真っ赤な顔が。
みるみる真っ青に…
その後、この入居者様からのクレームは無くなったとか…
今回は、管理担当者から聞いた日常業務の話を紹介します。
不動産会社の仕事は大まかに分けると
・賃貸仲介(お部屋探しの仲介)
・売買仲介(土地や建物の売買の仲介)
・建売
・管理
の4種類に分かれます。
それぞれの仕事が密接に関わってお仕事をするのですが、意外と自分の業務以外の事には疎いんです。
先日、管理業務をしている知り合いから聞いた話を紹介します。
(守秘義務の範囲内で書きます)
管理業務というのは、大家さんに代わって家賃の集金や入居募集条件の考案、建物の保守点検修理を行う仕事です。
そして、入居者様からのクレームの応対をするのも、大体この担当者の仕事になります。
管理担当のAさんは、いつもの巡回業務を終えて会社に帰る途中、「緊急対応案件」というメールを受けました。
(この手の仰々しいメールは、ほぼ間違いなくクレーム対応)
以下、Aさんから聞いた話を思い出しながらAさん目線で書きます。
入居者様から「すぐに現場へ来い！」というクレーム入電があったとの連絡。
(実はこの入居者様は有名なクレーマーで、入居中のトラブルでいろんな管理会社の物件を出禁になって転々と引越しをしているとか…)
「あ〜、かなり炎上してるな…」と思いつつ現場へ直行。
ご連絡頂いた入居者様のお部屋に着くと、間髪入れずに
「今すぐこの騒音を止めろ！こんな部屋に家賃が払えるか！」
とすごい剣幕。
すぐに騒音を止めなければ家賃を払わないなんて、ヒドイ要求だと思いつつ騒音の確認の為に室内に入ると…
ヴィ〜〜ン、ヴィ〜〜ン
確かに何かのモーター音のような音が微かに聞こえる…
騒音と呼ぶには、あまりに微かな音だったが、音の感じ方は人それぞれ、ここで入居者様の感情を逆なでする様なヘマはできないと思いつつ、まずは騒音の発生源を探しました。
今回の部屋は、角部屋。(隣は最近空室になったんだっけ？)
木造2階建の1階の部屋。音の方向は明らかに2階からでは無い…
鉄筋コンクリートのマンションの場合は、コンクリートや水道、下水パイプが糸電話の糸のような役割を果たして離れた部屋の音を伝達する事がありますが、木造の場合はまず考えられません。
これは心霊現象か？
壁の中に何かがあるのか…
ヴィ〜〜ン ヴィ〜〜ン ヴィ〜〜ン
音が聞こえる場所は、確かに空き室になっている隣の部屋との界壁。
隣の部屋にはもちろん、モーター音が発生するような物は無く、何よりブレーカーが落とされているので、電気的な音がするはずが無い…
そうこうしている間に、入居者様の怒りはMAXになり
「責任者を呼べ！」と怒鳴り散らされ、他の部屋の住民達も「何事か？」と野次馬ができつつありました。
現場の人間として「責任者を呼ぶ」ということは、プライドが許せない歯がゆい事です。
もう一度だけ、音の発生源を確認させて下さいとお願いし、件の部屋に入らせて頂きました。
音のする方向にはベッドが置かれています。
「こちらにもモーター音が発生する物はないか…」と諦めかけた時、
ふとベッドの下に目をやってみると、
ヴィ〜〜ンという音と伴に、わずかな振動を感じました。
あっっ…
手を伸ばして、音の発生源をついに発見！！
音の発生源は…ピンク色の「いわゆる大人のオモチャ…」
それを後ろから見ていた入居者様…
怒りに燃えた真っ赤な顔が。
みるみる真っ青に…
その後、この入居者様からのクレームは無くなったとか…
不動産投資 成功へのイメージトレーニング: 自分に最適な投資スタイルを見つけよう (単行本)
- 作者: 沢 孝史
- 出版社/メーカー: 筑摩書房
- 発売日: 2014/12/09
- メディア: 単行本
購入検討物件 [知識]
不動産投資 成功へのイメージトレーニング: 自分に最適な投資スタイルを見つけよう (単行本)
- 作者: 沢 孝史
- 出版社/メーカー: 筑摩書房
- 発売日: 2014/12/09
- メディア: 単行本
こんにちは！
先日、担当する収益不動産オーナーから、新たに購入検討している物件があるとご相談いただきました。
（収益不動産＝賃貸で家賃収入を得ることを目的としたアパートマンションやビル、駐車場など）
今回のオーナー様は、私から既に２棟のアパートをご購入いただいたオーナー様ですが、今回は自分で探しあてた物件が購入しても大丈夫であるか見てほしいとの事でした。
不動産を買う時に見るべきポイントは多岐に渡りますが、収益不動産購入経験の浅い方が見落としがちな項目について、良い例でしたのでご紹介します。
今回、私が確認したのは、下の５つ
①家賃設定と周辺の入居募集中のアパートマンションの家賃帯
②現在の入居状況。（満室か否かではなく、現在の入居者がいつ入居したのか）
③現在の入居者の入居募集に掛かったコスト（広告料など）
④前入居者が退去してから、現入居者が入居するまでの空室期間
⑤退去の際の原状回復費（前入居者の入居期間や、補修箇所など）
①は、将来的な賃料下落リスクの把握の為に確認します。周辺の賃料相場よりも高い場合は、相場まで賃料が下がる可能性があります。（しかし、差別化されたコンセプト物件の場合、この限りではありません。）
最近では、仲介業者が入居募集の為に撮影した室内動画をyoutubeなどで見ることができます。賃料が適正であるかどうかは、これでおおよその見当がつきます。
②は、想像力を膨らませる為に行います。最近全部屋が入居したてだった場合、何か理由があるかもしれません。また全部屋が４月入居だった場合、入居需要の低い時期に退去が発生した場合、翌４月まで空室である可能性が高いです。
③は、将来的な運営コストを知っておく為です。また、無いとは思いますが、転売の為に広告料を高く積み上げて無理やり満室にして、優良物件に見せかけて売られている可能性もあります。
④は②、③と同じ理由と目的で調べます。②③で得た情報の肉付けの為に確認します。
⑤は、一度経験した事があるのですが、建物の北側の部屋だけ壁紙の張り替えサイクルが何故か短い物件がありました。その時は、売り主も気に留めていなかったのですが、湿気が溜まりやすい部屋でカビが頻繁に発生している部屋だと後から判明しました。物件のウィークポイントを知っていることで対策を打つこともできますので、マイナスポイントも細かく見ていく必要があります。
上記５つのチェックをし、ウィークポイントがあるからNGという訳ではなく、しっかりと対策を立てたうえで、期待する投資利回りが得られるかを判断する事が大切です。
今回のオーナー様は、上記５ポイントを確認したうえでリスクが高いと判断され、購入を考え直されました。そして、ご所有されている２物件のパフォーマンスの高さを実感して帰られました☆
勤労の喜びを感じつつ仕事にいそしむ今日このごろ [日記]
こんにちは！
今日は、3連休の中日。
『勤労感謝の日』。
勤労感謝の日とは、宮中行事『新嘗祭（にいなめさい）』に由来します。
新嘗祭とは、天皇陛下が五穀の新穀を神様にに進め、また、自らもこれを食して、その年の収穫に感謝する、収穫祭です。（マメ知識：明治天皇の玄孫の竹田恒泰氏によると、新米を口にするのは新嘗祭が執り行われた後が本来の風習のようです。）
そんな、収穫を祝い日々の勤労に感謝の思いを巡らす『勤労感謝の日』、私は新築の投資用アパートの内覧会を開催していました。
秋晴れの澄んだ空気と、高い空の下いろんな投資家さんとお会いしました。
考え方や思いは人それぞれですが、みなさん自分の将来や家族の将来、日本の将来について真剣に考えていらっしゃる方ばかりで、私も刺激を得ることができました。
来週は、衆議院の解散総選挙の公示日となり、さらに日本の経済が動き出していきます。
巷では、「大儀がない」「争点がない」といわれていますが、「デフレ脱却」の実現に向けて実行力と政策力の高い候補者を応援したいと思います。
不動産投資・賃貸経営は、経済環境に大きく影響をうけます。日本の人口構造から、多くの政策は高齢者が優遇されていると私は感じています。
高齢者や、親世代を大切にする事は当然だと思います。
しかし、しっかりと現役世代が『勤労の喜びを感じられる』社会づくりができて初めて、高齢者や親世代を支える事ができると思います。
まずは、身近な人に政治にも関心を持ってもらい、自分なりの考えを持って投票にいくよう呼びかけていきたいです。
なんじゃこりゃ！？空室対策の目玉になるか？？ [知識]
こんにちは！
空室対策...最近では壁紙のアクセントクロスやIKEAの家具プレゼント等大家さんと管理会社が知恵を絞って考え出したknow howがたくさんありますよね。
今回も、そういったknow howのひとつの紹介ですが、ちょっと面白いんです。
私は仕事柄、いろいろな賃貸物件を見てきました。また、転勤族だった時期もあり、自分自身も借主の目線で多くのお部屋と出会ってきました。
そんな中で、新築・築古問わず家具の配置に困るお部屋って結構ありました。
自分の部屋探しだったら、家具の配置の決まらない間取りなら、断って別の部屋を見に行く事ができますが、その物件を所有する大家さんや管理会社はそうは言っていられません。
今回ご紹介する空室対策は、そんな家具の配置の決まらないお部屋を解消する秘策となるやもしれません。
突然ですが、リビングの家具の配置を考えるとき、何を主役に考えますか？
お茶の間の主役といえば、「テレビ」を思い浮かべる方、多いんじゃないでしょうか？
テレビが薄型になって、省スペースになったとはいえ、配置に頭を悩ませる事もあるはず、、、
さらに壁掛けテレビを一度はやってみたいと思う人、、、いますよね？
DIYで手軽に設置できて、賃貸物件でも気にせず壁掛けテレビを実現できるとしたら、すごくないです？
しかも設置方法は、な・なんとホッチキス！？
確かにホッチキスの穴なら、ネジ穴や押しピンに比べて小さく目立たないから賃貸のお部屋でも設置が可能かも。。。
でも、強度は大丈夫なの？
半信半疑だったんですけど、強度を試してる動画見て、笑った。
これギャグだろ。。。下のリンクから見れます。
ご参考までにどうぞ。。。
空室対策...最近では壁紙のアクセントクロスやIKEAの家具プレゼント等大家さんと管理会社が知恵を絞って考え出したknow howがたくさんありますよね。
今回も、そういったknow howのひとつの紹介ですが、ちょっと面白いんです。
私は仕事柄、いろいろな賃貸物件を見てきました。また、転勤族だった時期もあり、自分自身も借主の目線で多くのお部屋と出会ってきました。
そんな中で、新築・築古問わず家具の配置に困るお部屋って結構ありました。
自分の部屋探しだったら、家具の配置の決まらない間取りなら、断って別の部屋を見に行く事ができますが、その物件を所有する大家さんや管理会社はそうは言っていられません。
今回ご紹介する空室対策は、そんな家具の配置の決まらないお部屋を解消する秘策となるやもしれません。
突然ですが、リビングの家具の配置を考えるとき、何を主役に考えますか？
お茶の間の主役といえば、「テレビ」を思い浮かべる方、多いんじゃないでしょうか？
テレビが薄型になって、省スペースになったとはいえ、配置に頭を悩ませる事もあるはず、、、
さらに壁掛けテレビを一度はやってみたいと思う人、、、いますよね？
DIYで手軽に設置できて、賃貸物件でも気にせず壁掛けテレビを実現できるとしたら、すごくないです？
しかも設置方法は、な・なんとホッチキス！？
確かにホッチキスの穴なら、ネジ穴や押しピンに比べて小さく目立たないから賃貸のお部屋でも設置が可能かも。。。
でも、強度は大丈夫なの？
半信半疑だったんですけど、強度を試してる動画見て、笑った。
これギャグだろ。。。下のリンクから見れます。
ご参考までにどうぞ。。。
買ってはいけない物件。。。間違いだらけの銀行選び [日記]
こんにちは！
資金調達についてあまりにも間違った選択をしている人が最近急増しています！
不動産投資を考えた時、物件選びと同じくらい重要なのが、銀行選びです。
そもそも不動産投資に、なけなしの現金だけで挑もうとする人は、よっぽどな金持ちか何かだと思いますので、銀行融資の重要性は言わずもがなですよね。
不動産投資に限らず、マイホームを購入する時は、住宅ローンをどうするか考えると思いますが、たいていの人は、「どこから借りるか」よりも「どれくらい借りれるか」「月々の返済に問題がないか」を重視されると思います。
特に不動産投資では、物件の購入にばかり意識が向いてしまって、本来の目的であるはずの収益性よりも、購入できるかどうか、銀行から融資が降りるかどうかばかりを重視してしまう傾向があります。
私が今回、あえて警鐘を鳴らしたいと思ったのは、ある銀行を使った危険な投資が横行しているからです。
具体的な銀行名は出せませんが、その投資スキームについてご紹介します。
その銀行は築古の物件に、常識はずれの融資期間で融資をすることで有名な銀行です。
木造の耐用年数（税法上）は22年ですが、この銀行は築27年の木造アパートに20年の融資を出している例をいくつも見かけています。
耐用年数を超えているので、当然低価格となり利回りは高いのですが、通常の銀行は耐用年数を超えて長期間の融資を行わないので、キャッシュフローが出ません。しかし、この銀行は20年超の長期間の返済期間を設定する事で金利4.5％という超低金利時代にそぐわない条件でも驚くほどキャッシュフローが出るんです。
通常叩き売り同然の耐用年数オーバーの物件が、どんどん売れているのですが、当然入居付けには苦労しますし、修繕やリフォーム・リノベーションには創造以上の労力と資金が掛かります。
結果、儲かるのは、ボロ物件を仲介する業者と高い金利で融資する銀行だけ。
見かけのキャッシュフローに踊らされた投資家は、近い将来痛い目を会うのは確実だと思います。
『銀行が融資する物件だから大丈夫』と思っちゃうのか。。。
私は、踊らされる事なく、「銀行が融資が受けられるから買う」のではなく、自分が堅実に収益を期待できるという物件で「銀行を口説いて」買いたいと思います！
資金調達についてあまりにも間違った選択をしている人が最近急増しています！
不動産投資を考えた時、物件選びと同じくらい重要なのが、銀行選びです。
そもそも不動産投資に、なけなしの現金だけで挑もうとする人は、よっぽどな金持ちか何かだと思いますので、銀行融資の重要性は言わずもがなですよね。
不動産投資に限らず、マイホームを購入する時は、住宅ローンをどうするか考えると思いますが、たいていの人は、「どこから借りるか」よりも「どれくらい借りれるか」「月々の返済に問題がないか」を重視されると思います。
特に不動産投資では、物件の購入にばかり意識が向いてしまって、本来の目的であるはずの収益性よりも、購入できるかどうか、銀行から融資が降りるかどうかばかりを重視してしまう傾向があります。
私が今回、あえて警鐘を鳴らしたいと思ったのは、ある銀行を使った危険な投資が横行しているからです。
具体的な銀行名は出せませんが、その投資スキームについてご紹介します。
その銀行は築古の物件に、常識はずれの融資期間で融資をすることで有名な銀行です。
木造の耐用年数（税法上）は22年ですが、この銀行は築27年の木造アパートに20年の融資を出している例をいくつも見かけています。
耐用年数を超えているので、当然低価格となり利回りは高いのですが、通常の銀行は耐用年数を超えて長期間の融資を行わないので、キャッシュフローが出ません。しかし、この銀行は20年超の長期間の返済期間を設定する事で金利4.5％という超低金利時代にそぐわない条件でも驚くほどキャッシュフローが出るんです。
通常叩き売り同然の耐用年数オーバーの物件が、どんどん売れているのですが、当然入居付けには苦労しますし、修繕やリフォーム・リノベーションには創造以上の労力と資金が掛かります。
結果、儲かるのは、ボロ物件を仲介する業者と高い金利で融資する銀行だけ。
見かけのキャッシュフローに踊らされた投資家は、近い将来痛い目を会うのは確実だと思います。
『銀行が融資する物件だから大丈夫』と思っちゃうのか。。。
私は、踊らされる事なく、「銀行が融資が受けられるから買う」のではなく、自分が堅実に収益を期待できるという物件で「銀行を口説いて」買いたいと思います！
買ってはいけない物件。。。間違いだらけの物件選び [日記]
こんにちは！
今日は、大家さんからショッキングなお話しをいただきました。。。
数ヶ月前に購入された新築アパートが、完成後も満室にならないという悲鳴に近いご相談です。
新築アパートのメリットは
①入居募集が容易で、空室に困らない
②銀行融資が長く受けられる（キャッシュフローが出やすい）
③購入後欠陥が見つかっても保証がついている。等があります。
今回メリット①が早々に崩れてしまっている状態なんです。
どうして、このような事態になったのか実際に物件を見せていただきました。
お付き合いのある業者さんが建てた物件なので、詳細はお伝えできませんが、私がさくっと見ただけでも出てくる出てくる・・・大家さんには申し訳ないのですが、私だったら買わないだろうな・・・
買ってはいけない物件のダメダメな点
①複数棟を連棟で建てている（今回は３棟連棟の１棟）
②１ＬＤＫの表記なのに、どう見ても１ＤＫ（えっ！？これ部屋としてカウントしてるの？って感じ）
③キッチンの配置にセンスが無い
今回の物件は、地元でも建築費が安い事で有名な会社さんの物件。（利回りは新築にしては高いので、今回の大家さんも買っちゃったんだろうな。。。）
①に関しては、不動産屋の立場で考えると、仕方ない部分があります。広い土地に大きな建物を建てて売るより、手ごろなサイズに分けて販売した方が売りやすいんです。
銀行が融資する価格帯と購入希望者が多い価格帯がマッチするんです。
でも、投資家目線で考えると一箇所に複数棟あると、入居者探しに苦労するんです。
しかもライバルは同じ立地の同じ年代の物件、しかも間取りも似ていて勝負するところは「家賃」だけ。
そりゃあ価格競争に巻き込まれます。
しかも今回、先に建った他の物件が満室になっていなくて大家さんのアパートの入居付けの優先順位は↓↓
②1ＬＤＫなのに寝室にあたるであろう部屋が４畳以下、しかもＬＤＫとは引き戸で分けられているだけ。
戸を開けた状態だと１ＤＫか広めの１Ｋにしか見えません。
１ＬＤＫの入居希望者は、カップルの入居やＤＩＮＫＳ（子供のいない共働き家庭）、年収の高い単身者が多いのですが、そういった入居希望者がこの部屋を訪れて、ガッカリする姿が想像できます。。。
③キッチンの配置。重要です。
男性でも料理やお弁当を作る時代。使いにくい配置や、料理したいと思えない間取りは、これからドンドン淘汰されていくでしょう。
大家さんの努力や、管理会社の力量と運で、なんとかなる場合もあります。
しかし新築で努力や運などが必要な物件は今後の長いお付き合い怖すぎます。
不動産業に携わる者として、このような大家さんが増えないよう、正しい物件の選び方のサポートをしつつ、真面目に優良な物件を提供していけるよう邁進して参ります！
今日は、大家さんからショッキングなお話しをいただきました。。。
数ヶ月前に購入された新築アパートが、完成後も満室にならないという悲鳴に近いご相談です。
新築アパートのメリットは
①入居募集が容易で、空室に困らない
②銀行融資が長く受けられる（キャッシュフローが出やすい）
③購入後欠陥が見つかっても保証がついている。等があります。
今回メリット①が早々に崩れてしまっている状態なんです。
どうして、このような事態になったのか実際に物件を見せていただきました。
お付き合いのある業者さんが建てた物件なので、詳細はお伝えできませんが、私がさくっと見ただけでも出てくる出てくる・・・大家さんには申し訳ないのですが、私だったら買わないだろうな・・・
買ってはいけない物件のダメダメな点
①複数棟を連棟で建てている（今回は３棟連棟の１棟）
②１ＬＤＫの表記なのに、どう見ても１ＤＫ（えっ！？これ部屋としてカウントしてるの？って感じ）
③キッチンの配置にセンスが無い
今回の物件は、地元でも建築費が安い事で有名な会社さんの物件。（利回りは新築にしては高いので、今回の大家さんも買っちゃったんだろうな。。。）
①に関しては、不動産屋の立場で考えると、仕方ない部分があります。広い土地に大きな建物を建てて売るより、手ごろなサイズに分けて販売した方が売りやすいんです。
銀行が融資する価格帯と購入希望者が多い価格帯がマッチするんです。
でも、投資家目線で考えると一箇所に複数棟あると、入居者探しに苦労するんです。
しかもライバルは同じ立地の同じ年代の物件、しかも間取りも似ていて勝負するところは「家賃」だけ。
そりゃあ価格競争に巻き込まれます。
しかも今回、先に建った他の物件が満室になっていなくて大家さんのアパートの入居付けの優先順位は↓↓
②1ＬＤＫなのに寝室にあたるであろう部屋が４畳以下、しかもＬＤＫとは引き戸で分けられているだけ。
戸を開けた状態だと１ＤＫか広めの１Ｋにしか見えません。
１ＬＤＫの入居希望者は、カップルの入居やＤＩＮＫＳ（子供のいない共働き家庭）、年収の高い単身者が多いのですが、そういった入居希望者がこの部屋を訪れて、ガッカリする姿が想像できます。。。
③キッチンの配置。重要です。
男性でも料理やお弁当を作る時代。使いにくい配置や、料理したいと思えない間取りは、これからドンドン淘汰されていくでしょう。
大家さんの努力や、管理会社の力量と運で、なんとかなる場合もあります。
しかし新築で努力や運などが必要な物件は今後の長いお付き合い怖すぎます。
不動産業に携わる者として、このような大家さんが増えないよう、正しい物件の選び方のサポートをしつつ、真面目に優良な物件を提供していけるよう邁進して参ります！
ちょっと不動産屋っぽい投稿 [知識]
こんにちは！
たまには、不動産業界歴10年ぽい内容を投稿しておきます（笑）。
突然ですが相続税への備えは万端ですか？
相続税の増税決定以降、さまざまなメディアで注目を集めた話題ですが、いよいよ来年１月から、新しい税制へと以降します。
今回の改正のポイントは2点。①税率の見直し。②基礎控除の引下げ。基礎控除の引下げについては、特に収益不動産を所有されている方は、あらたに課税対象になってしまう可能性があります。例年、年間の死亡者数に対する相続税の課税割合は約4.2％でしたが、今回の基礎控除の引下げで課税対象割合は約6％に上昇すると言われています。
相続の手順について考えたことありましたか？
全相続人の把握（遺産分割協議は全員の合意がなければ成立しません）。
相続財産の把握（プラスの財産とマイナスの財産）。
シンプルですが、この2点を踏まえた上で、お亡くなりになった日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告および納税が必要なんです。
国税庁調べによると、2012年に相続財産として最も多かったのが土地・家屋でした（総額約11兆円のうち約6兆円）。円滑な相続の為、不動産をお持ちの方は現在保有されている不動産の目録を作っておかれる事をおすすめします（幸か不幸か、現時点で私は相続税とは無縁です。。。）。
ちなみに相続の手続きに信託銀行を利用することもできます。遺産整理業務契約を信託銀行と締結する事で、｢相続人や遺産の確認｣「財産目録の作成」「遺産分割協議のアドバイス」「財産の名義変更」を代行依頼することができます。でも信託銀行への報酬や司法書士・税理士への報酬額を考えると、事前に準備しておけば不要な費用ともいえます。
実際に10ヶ月というタイムリミットがある事で、何も知らない家族が慌てて不動産を叩き売り同然で売却される例もあり誰に相続させるのか、不動産の売却をして現金で相続させるべきか、追加で購入すべきなのか事前の準備こそが最大の資産防衛対策といえます。
私も、晴れて収益物件を所有したあかつきには、しっかりと相続対策に注意していきます！
↑気が早ぇ～よと家族からのツッコミが入りそうです。笑
たまには、不動産業界歴10年ぽい内容を投稿しておきます（笑）。
突然ですが相続税への備えは万端ですか？
相続税の増税決定以降、さまざまなメディアで注目を集めた話題ですが、いよいよ来年１月から、新しい税制へと以降します。
今回の改正のポイントは2点。①税率の見直し。②基礎控除の引下げ。基礎控除の引下げについては、特に収益不動産を所有されている方は、あらたに課税対象になってしまう可能性があります。例年、年間の死亡者数に対する相続税の課税割合は約4.2％でしたが、今回の基礎控除の引下げで課税対象割合は約6％に上昇すると言われています。
相続の手順について考えたことありましたか？
全相続人の把握（遺産分割協議は全員の合意がなければ成立しません）。
相続財産の把握（プラスの財産とマイナスの財産）。
シンプルですが、この2点を踏まえた上で、お亡くなりになった日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告および納税が必要なんです。
国税庁調べによると、2012年に相続財産として最も多かったのが土地・家屋でした（総額約11兆円のうち約6兆円）。円滑な相続の為、不動産をお持ちの方は現在保有されている不動産の目録を作っておかれる事をおすすめします（幸か不幸か、現時点で私は相続税とは無縁です。。。）。
ちなみに相続の手続きに信託銀行を利用することもできます。遺産整理業務契約を信託銀行と締結する事で、｢相続人や遺産の確認｣「財産目録の作成」「遺産分割協議のアドバイス」「財産の名義変更」を代行依頼することができます。でも信託銀行への報酬や司法書士・税理士への報酬額を考えると、事前に準備しておけば不要な費用ともいえます。
実際に10ヶ月というタイムリミットがある事で、何も知らない家族が慌てて不動産を叩き売り同然で売却される例もあり誰に相続させるのか、不動産の売却をして現金で相続させるべきか、追加で購入すべきなのか事前の準備こそが最大の資産防衛対策といえます。
私も、晴れて収益物件を所有したあかつきには、しっかりと相続対策に注意していきます！
↑気が早ぇ～よと家族からのツッコミが入りそうです。笑
私がほしい収益不動産② [日記]
こんにちは！
前回は、『新築』で『郊外』の物件を選びたいという内容だったんですけれど、補足で何故『郊外』なのか投稿します。
投資に向いている『エリア』の考え方。
それは、キャピタルゲインを狙うのかインカムゲインを狙うのかで、考え方が大きく変わります。
キャピタルゲインを狙う場合、『値動きが大きいエリア』を狙う必要があります。例えば、駅近くや大通り沿い、整形地、または都心の一等地と呼ばれるエリアです。
インカムゲインを狙う場合、長期的に安定した賃料収入を維持する事が重要です。つまり競合する物件が少なく、賃料相場に対して土地値や固定資産税が安いエリアを選ぶべきです。
しかし、不動産投資の現場で『インカムゲインを狙っているのに、キャピタルゲインのエリアを選択している』ことが、しばしば見受けられます。
確かにインカムゲインを狙いつつ、キャピタルゲインのエリアで成功する例もありますが、競合が多く固定資産税というランニングコストを考えると効率の悪さは火を見るよりあきらかです。
特に不動産の取引相場が高止まりしている現在は、キャピタルゲインを狙うにはリスクが高すぎます。
（株式投資と同様に、底値で購入して高値で売却するのがキャピタルゲインのやり方です）
それに、ブログ名のとおり「きままに不動産」を扱うには、キャピタルゲインの機会をうかがって気を張っているよりも、インカムゲインでじっくりと資産を育てていきたいと私は思います。
前回は、『新築』で『郊外』の物件を選びたいという内容だったんですけれど、補足で何故『郊外』なのか投稿します。
投資に向いている『エリア』の考え方。
それは、キャピタルゲインを狙うのかインカムゲインを狙うのかで、考え方が大きく変わります。
キャピタルゲインを狙う場合、『値動きが大きいエリア』を狙う必要があります。例えば、駅近くや大通り沿い、整形地、または都心の一等地と呼ばれるエリアです。
インカムゲインを狙う場合、長期的に安定した賃料収入を維持する事が重要です。つまり競合する物件が少なく、賃料相場に対して土地値や固定資産税が安いエリアを選ぶべきです。
しかし、不動産投資の現場で『インカムゲインを狙っているのに、キャピタルゲインのエリアを選択している』ことが、しばしば見受けられます。
確かにインカムゲインを狙いつつ、キャピタルゲインのエリアで成功する例もありますが、競合が多く固定資産税というランニングコストを考えると効率の悪さは火を見るよりあきらかです。
特に不動産の取引相場が高止まりしている現在は、キャピタルゲインを狙うにはリスクが高すぎます。
（株式投資と同様に、底値で購入して高値で売却するのがキャピタルゲインのやり方です）
それに、ブログ名のとおり「きままに不動産」を扱うには、キャピタルゲインの機会をうかがって気を張っているよりも、インカムゲインでじっくりと資産を育てていきたいと私は思います。
私がほしい収益不動産 [日記]
こんにちは！
不動産業界10年。
そろそろ自分が所有する収益不動産がほしくてうずうずしています。。。
前回のブログで「－何もしないことを恐れろ！」と書いたものの自分自身はまだ1棟も所有しきれていない現状。。。
しょぼっ↑
でも、慌てて分析を怠るようなことや、投資対象をブレさせるようなことは決してしないつもりです！
今回のひとり言日記は、ズバリ！「私がほしい収益不動産」を公表したいと思います!!
不動産投資といっても、目的や資産背景によって、選ぶべき対象が異なります。
（結構これをわかっていないと、ブレブレで変な物件を購入してしまいます。）
１棟目の購入と、２棟目の購入とでは、当然戦略も異なります。
１棟目は、できるだけ少ない自己資金で、キャッシュフローが稼げる物件が良いと考えています。
できるだけ少ない自己資金というと、規模の小さな安い物件を想定しがちですが、これでは銀行評価も期待できませんし、２棟目につながるキャッシュフローも見込めません。
そこで私が狙っていきたいのは、
ズバリ『新築』さらに土地値および固定資産税の安い『郊外』です。
『新築』は私の経験上、銀行評価を得られやすく、融資の返済期間も長く取れるので、キャッシュフローが出やすいという特徴があります。
『郊外の土地』は、目利きが必要です。人口が増加していて、賃料相場に対して土地の価格が安いエリア。しかも賃貸需要が特定の大学や会社・工場に依存していないエリアです。
収益不動産は、１棟よりも２棟、２棟よりも３棟と所有物件を増やして行った方が、空室のリスクを分散させることができます。
（例えば、10部屋のアパート1室の空室と、10室×2棟のアパート1室の空室を入居率で比較すると、前者は入居率90％であるのに対し、後者は入居率95％になりその差は５％もの違いがあります。）
まずは１棟目、しっかりとリサーチして大胆に攻めていきたいと思います！！
不動産業界10年。
そろそろ自分が所有する収益不動産がほしくてうずうずしています。。。
前回のブログで「－何もしないことを恐れろ！」と書いたものの自分自身はまだ1棟も所有しきれていない現状。。。
しょぼっ↑
でも、慌てて分析を怠るようなことや、投資対象をブレさせるようなことは決してしないつもりです！
今回のひとり言日記は、ズバリ！「私がほしい収益不動産」を公表したいと思います!!
不動産投資といっても、目的や資産背景によって、選ぶべき対象が異なります。
（結構これをわかっていないと、ブレブレで変な物件を購入してしまいます。）
１棟目の購入と、２棟目の購入とでは、当然戦略も異なります。
１棟目は、できるだけ少ない自己資金で、キャッシュフローが稼げる物件が良いと考えています。
できるだけ少ない自己資金というと、規模の小さな安い物件を想定しがちですが、これでは銀行評価も期待できませんし、２棟目につながるキャッシュフローも見込めません。
そこで私が狙っていきたいのは、
ズバリ『新築』さらに土地値および固定資産税の安い『郊外』です。
『新築』は私の経験上、銀行評価を得られやすく、融資の返済期間も長く取れるので、キャッシュフローが出やすいという特徴があります。
『郊外の土地』は、目利きが必要です。人口が増加していて、賃料相場に対して土地の価格が安いエリア。しかも賃貸需要が特定の大学や会社・工場に依存していないエリアです。
収益不動産は、１棟よりも２棟、２棟よりも３棟と所有物件を増やして行った方が、空室のリスクを分散させることができます。
（例えば、10部屋のアパート1室の空室と、10室×2棟のアパート1室の空室を入居率で比較すると、前者は入居率90％であるのに対し、後者は入居率95％になりその差は５％もの違いがあります。）
まずは１棟目、しっかりとリサーチして大胆に攻めていきたいと思います！！
タグ：不動産投資
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