調査！千葉県木更津市！！

こんにちは！
久々の投稿になります。
昨年末から年明けにかけて、オーナーやお取引の業者さんへご挨拶まわりや進捗中のプロジェクトに忙殺されておりました。。。

2月になりましたが、2015年の初投稿をさせていただきます。笑

今回は、新築の投資アパートの建築請負の相談を受け、千葉県木更津市にきております！

木更津市といえば、「木更津キャッツアイ」を思わず連想してしまいますが、街の雰囲気はドラマそのものでした笑。

木更津市は、千葉県の中西部に位置する都市で、東京都心から南東に直線距離で30～40kmに位置しており、東京圏に含まれています。
実際は、東京湾アクアラインを利用した場合で約45kmの距離です。
今回は、羽田空港から空港バスを利用してアクアラインを利用して約40分で木更津市へ向かいました。

木更津市の経済状況は、戦後の高度成長と共に成長し、最盛期には37万人の商圏人口を持つ商業都市として形成されていくが、1990年代初頭に起きたバブル崩壊により公共から不況へと暗転しました。

戦後、京葉工業地域として発展し、1980年代になると首都圏の大都市問題緩和を目的とする木更津業務核都市構想が計画され各種の都市整備が行われました。
その一環として『東京湾アクアライン』建設が行われました。

しかし、このアクアラインがその後の木更津市の運命を大きく左右してしまいます。「バブル崩壊」「予想を大きく下回る交通量」「ストロー現象による人口流出」「駅前のシャッター通り化」となり現在に至ります。

今回の依頼は、「三井アウトレットパーク木更津」から徒歩7分にある農地を、転用し収益不動産を新築するという計画のご相談でした。

「三井アウトレットパーク木更津」は、2012年4月に開業した三井不動産が運営するアウトレットモールです。
近くには東京湾アクアラインの木更津金田インターチェンジがあり、房総への観光客に加えて、外国人環境客の姿も多く見かけました。

2012年の第一期開業時には175店舗がオープン。2014年7月の第2期開業時には248店舗へと拡大し日本初出店のブランドも数多く、アウトレットモールの店舗数は首都圏最大規模といわれています。
従業員数約2,500人、年間想定来場者数800万人という商業施設ですので、当然賃貸需要も期待できそうでした。


実際に現地を歩いてみて、「まだまだ未発展だな。。。」というのが率直な感想です。
気になるのは、東京湾アクアラインです。当初アクアライン計画時は、東京への通勤者増による人口増加が期待されていましたが、高い通行料が足かせとなり、結果として人工のストロー現象を招きました。

今回のアウトレットモールも、莫大な来場者を獲得する一方で、木更津市の人口増に直接的な影響があるのは、従業員2,500名のみではないかと思います。
実際にアウトレットモール周辺は、戸建や分譲マンションよりも、賃貸アパートが目立って多いエリアでした。

これでは、2,500名の需要に対して供給が上回ってしまう可能性が高く、今後の木更津市の経済動向次第という感想です。

対象地は、都市計画区域の「市街化調整区域」に線引きされており、新築の計画にはかなりの時間と費用を要すると考えられます。

（不動産知識の無い方向けに、都市計画については、また別のブログで詳しく紹介したいと思います。）

市街化調整区域では、原則として開発行為は行わず、都市施設の整備も原則として行われません。したがって、今回の計画の為には「開発許可」を取得し、インフラの自費敷設が必要になります。
かろうじて、都市ガスの配管だけは近くまで通っていましたが、上水道の引き込みには数百万円の費用が必要であると考えられます。

とここまで否定的な内容で書いてしまいましたが、最終的に相談者様にとって最適なご提案ができるよう、あらゆる可能性を探していきたいと思いますので、結果についてはまた別のブログでご紹介できたらと考えております。

今回、木更津名物の「あさり」を食べる時間が取れなかった事が、唯一心残りの出張でした。。。

不動産市場②

こんにちは！

前回に引き続き、不動産を取り巻く市場について、ご紹介していきます。

不動産投資、賃貸経営のリスクとして上げられる、地価の下落。つまり、不動産の価値の下落は何故起こるのか、そして価値が上がることはないのか私なりの考えを纏めてみました。


そもそも地価下落の要因は何なのか？

一番に思いあたるのは、1991年の不動産バブル崩壊です。また、あまり知られていませんが、1994年の土地の固定資産税の評価基準の変更（増税）も地価下落が長期化している要因となっております。
では、「地価下落は防ぎようがないのか」というと、そうではありません。

近年のスタンダードな不動産価値の評価方法の一つに将来のキャッシュフロー（収益）をベースとする『収益還元価値』に基づく考え方があります。
具体的には、平成23年の『九州新幹線全線開通』が顕著な事例としてあります。九州全域と西日本からの集客増という将来のキャッシュフロー増大予測によって、博多駅周辺と福岡市天神の地価が上昇し、全国の地価上昇率10位内に福岡市の4地点がランクインする事となりました（2011年9月　『国土交通省都道府県地価調査』より）。

同様に、家賃収益を目的にした不動産投資においては、安定した入居実績と家賃収益で、収益還元価値が維持または向上する可能性があります。

特に首都圏では、2020年の東京オリンピックの開催を控え、その経済効果や人口増、土地の資産価値の向上に期待が寄せられています。

不動産投資は、しっかりと今後の市場動向を見据えたエリアの選定が重要ですね。

タグ：不動産 投資 地価

不動産市場①

こんにちは！
不動産投資、賃貸経営って怖い、胡散臭いと思ってる人、少なくないですよね？
でも、今住んでる部屋の賃料が、大家さんの毎月の収入になっているって考えたことありますか？
実際、不動産投資や賃貸経営には、空室になった時の収入減や銀行借入の返済金利の変動といったリスクも伴います。

「少子高齢化、人口減少時代に不動産賃貸業は成功するのか」
「バブル崩壊後、地価は下がり続けている不動産投資は資産が減るだけ」
「毎年新築が建て続けられていて需要と供給のバランスが崩れている」
って心配になりますよね？

不動産投資を考えた時、社会問題（少子高齢化・人口減少）や景気（デフレ・失われた２０年）は投資環境に大きな影響力を持っています。

表面上の問題点を見ると、確かに不動産投資は先が見えない投資手法のように見えますが、ひとつひとつを掘り下げて考えると答えが見えてきます。

少子高齢化と人口減少
日本の総人口は、平成22年頃の約１億2800万人をピークに徐々に減少していき、平成67年頃には1億人を下回るという予測があります。（総務省統計局「人口の推移と将来人口」より）
賃貸経営を考える時、人口は重要な指標になりますが、それ以上に見なければならない項目は『世帯数』と『世帯員数』です。
人口問題研究所では、平成22年の国勢調査の結果を基に、世帯数については平成32年まで増加し、特に単独世帯の割合は増加し続けると予測されています。ここに着目した戦略があれば、人口減少社会でも賃貸経営で勝ち抜く事ができます。

ゆくゆくは、ブログで各地の人口推移や世帯人員数の変化を紹介していきたいと思います。
私自身も各地のデータを見比べて自分の投資物件探しの糧にしていきます！

タグ：不動産 人口減少 賃貸経営