調査！千葉県木更津市！！

こんにちは！
久々の投稿になります。
昨年末から年明けにかけて、オーナーやお取引の業者さんへご挨拶まわりや進捗中のプロジェクトに忙殺されておりました。。。

2月になりましたが、2015年の初投稿をさせていただきます。笑

今回は、新築の投資アパートの建築請負の相談を受け、千葉県木更津市にきております！

木更津市といえば、「木更津キャッツアイ」を思わず連想してしまいますが、街の雰囲気はドラマそのものでした笑。

木更津市は、千葉県の中西部に位置する都市で、東京都心から南東に直線距離で30～40kmに位置しており、東京圏に含まれています。
実際は、東京湾アクアラインを利用した場合で約45kmの距離です。
今回は、羽田空港から空港バスを利用してアクアラインを利用して約40分で木更津市へ向かいました。

木更津市の経済状況は、戦後の高度成長と共に成長し、最盛期には37万人の商圏人口を持つ商業都市として形成されていくが、1990年代初頭に起きたバブル崩壊により公共から不況へと暗転しました。

戦後、京葉工業地域として発展し、1980年代になると首都圏の大都市問題緩和を目的とする木更津業務核都市構想が計画され各種の都市整備が行われました。
その一環として『東京湾アクアライン』建設が行われました。

しかし、このアクアラインがその後の木更津市の運命を大きく左右してしまいます。「バブル崩壊」「予想を大きく下回る交通量」「ストロー現象による人口流出」「駅前のシャッター通り化」となり現在に至ります。

今回の依頼は、「三井アウトレットパーク木更津」から徒歩7分にある農地を、転用し収益不動産を新築するという計画のご相談でした。

「三井アウトレットパーク木更津」は、2012年4月に開業した三井不動産が運営するアウトレットモールです。
近くには東京湾アクアラインの木更津金田インターチェンジがあり、房総への観光客に加えて、外国人環境客の姿も多く見かけました。

2012年の第一期開業時には175店舗がオープン。2014年7月の第2期開業時には248店舗へと拡大し日本初出店のブランドも数多く、アウトレットモールの店舗数は首都圏最大規模といわれています。
従業員数約2,500人、年間想定来場者数800万人という商業施設ですので、当然賃貸需要も期待できそうでした。


実際に現地を歩いてみて、「まだまだ未発展だな。。。」というのが率直な感想です。
気になるのは、東京湾アクアラインです。当初アクアライン計画時は、東京への通勤者増による人口増加が期待されていましたが、高い通行料が足かせとなり、結果として人工のストロー現象を招きました。

今回のアウトレットモールも、莫大な来場者を獲得する一方で、木更津市の人口増に直接的な影響があるのは、従業員2,500名のみではないかと思います。
実際にアウトレットモール周辺は、戸建や分譲マンションよりも、賃貸アパートが目立って多いエリアでした。

これでは、2,500名の需要に対して供給が上回ってしまう可能性が高く、今後の木更津市の経済動向次第という感想です。

対象地は、都市計画区域の「市街化調整区域」に線引きされており、新築の計画にはかなりの時間と費用を要すると考えられます。

（不動産知識の無い方向けに、都市計画については、また別のブログで詳しく紹介したいと思います。）

市街化調整区域では、原則として開発行為は行わず、都市施設の整備も原則として行われません。したがって、今回の計画の為には「開発許可」を取得し、インフラの自費敷設が必要になります。
かろうじて、都市ガスの配管だけは近くまで通っていましたが、上水道の引き込みには数百万円の費用が必要であると考えられます。

とここまで否定的な内容で書いてしまいましたが、最終的に相談者様にとって最適なご提案ができるよう、あらゆる可能性を探していきたいと思いますので、結果についてはまた別のブログでご紹介できたらと考えております。

今回、木更津名物の「あさり」を食べる時間が取れなかった事が、唯一心残りの出張でした。。。